Hoeveel bieden op een huis? Zo bepaal je een goed bod

Stap 1: weet wat je maximaal kunt en wilt betalen

Begin bij jezelf, niet bij het huis. Laat een hypotheekadviseur uitrekenen hoeveel je kunt lenen, en tel daar je eigen geld bij op. Trek daar de kosten koper van af, want die kun je meestal niet meefinancieren. Wat overblijft is je absolute bovengrens.

Bepaal daarnaast je eigen maximum: wat is dit huis jou waard, gegeven wat het nog nodig heeft aan onderhoud, verbouwing en verduurzaming? Schrijf dat bedrag op vóórdat je gaat onderhandelen. Dat voorkomt dat je in het moment over je grens gaat.

Stap 2: bepaal de marktwaarde

De vraagprijs is een startpunt van de verkoper, geen waardebepaling. Kijk daarom naar wat vergelijkbare woningen echt hebben opgebracht:

• Verkopen in de buurt: zoek recent verkochte woningen van hetzelfde type en formaat. Zie verkoopprijs van een huis opzoeken.
• Prijs per vierkante meter: deel de verkoopprijs door de woonoppervlakte. Let erop dat je dezelfde soort oppervlakte vergelijkt; zie woonoppervlakte van een huis.
• WOZ-waarde: de schatting van de gemeente op een peildatum ruim een jaar terug. Bruikbaar als ondergrens in een stijgende markt, niet als richtprijs.
• Hoe lang staat het huis te koop? Een huis dat al maanden in de verkoop staat, geeft meer ruimte om onder de vraagprijs te bieden.

Stap 3: corrigeer voor de staat van het huis

Twee huizen in dezelfde straat kunnen tienduizenden euro's in waarde verschillen. Neem in je bod mee wat het huis nog kost:

• Achterstallig onderhoud aan dak, kozijnen, voegwerk of installaties. Een bouwkundige keuring maakt dit concreet met een kostenraming.
• Verduurzaming: een woning met energielabel E of slechter vraagt vaak een flinke investering in isolatie. Zie het energielabel.
• Fundering: in gebieden met houten palen of op klei en veen kan funderingsherstel zeer kostbaar zijn. Zie funderingsproblemen.
• Asbest bij woningen van vóór 1994: verwijderen kost geld. Zie asbest in huis.

Stap 4: let op de taxatie

Voor je hypotheek laat je het huis taxeren. Je kunt in de regel niet meer lenen dan de marktwaarde die de taxateur vaststelt. Bied je € 20.000 boven de uiteindelijke taxatiewaarde, dan moet je dat verschil zelf inbrengen. Overbieden is dus alleen verstandig als je dat bedrag ook echt hebt.

Een voorbehoud van financiering beschermt je deels: krijg je de hypotheek niet rond, dan kun je de koop binnen de afgesproken termijn ontbinden. Zie ontbindende voorwaarden.

De spelregels van het bieden

• Een bod is nog geen koop. Voor een particuliere koper is een woningkoop pas bindend als de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd en ondertekend. Zie koopovereenkomst en bedenktijd.
• De verkoper mag met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. De makelaar moet je wel laten weten als er met meerdere partijen wordt onderhandeld.
• Een tegenbod van de verkoper betekent dat jouw bod is afgewezen. Je kunt daarna opnieuw bieden.
• Bij veel belangstelling kiezen makelaars vaak voor een inschrijving: iedereen brengt één keer een bod uit, inclusief voorwaarden. De verkoper hoeft niet het hoogste bod te kiezen.
• Voorwaarden tellen mee. Een flexibele opleverdatum of minder voorbehouden kan net zo belangrijk zijn als een hoger bedrag, maar weeg het risico van minder voorbehouden goed af.

Onderbouw je bod

Een bod onder de vraagprijs met een goede onderbouwing wordt serieuzer genomen dan een kaal getal. Noem de vergelijkbare verkopen, de punten uit de bouwkundige keuring en de kosten van verduurzaming. Een aankoopmakelaar kan de onderhandeling voor je voeren en heeft vaak beter zicht op wat er in de buurt gebeurt.

Met een woningdossier zie je vooraf het energielabel, het bouwjaar, de funderingsrisico's, vergunningen en verkopen in de buurt van het adres. Zo weet je bij de bezichtiging al welke vragen je moet stellen en waar je bod rekening mee moet houden.