Woonoppervlakte van een huis: gebruiksoppervlakte, meetinstructie en BAG

Gebruiksoppervlakte wonen

In woningadvertenties staat meestal de gebruiksoppervlakte wonen. Dat is de oppervlakte van de ruimtes die bij het wonen horen, gemeten binnen de buitenmuren, volgens de norm NEN 2580. Muren tussen kamers tellen mee, maar delen met een lage plafondhoogte niet: onder een schuin dak telt alleen het deel waar de hoogte minimaal 1,50 meter is.

• Telt mee: woonkamer, keuken, slaapkamers, badkamer, gang, overloop en een vaste trap naar een bruikbare zolder.
• Telt apart (overige inpandige ruimte): bijvoorbeeld een inpandige berging of een zolder zonder vaste trap.
• Telt apart (gebouwgebonden buitenruimte): balkon, dakterras en loggia.
• Telt apart (externe bergruimte): een schuur of berging buiten de woning.

De meetinstructie van makelaars

Om advertenties beter vergelijkbaar te maken, gebruiken makelaars sinds 2015 een branchebrede meetinstructie, gebaseerd op NEN 2580. Daarmee wordt voor elke woning op dezelfde manier gemeten, met dezelfde categorieën. Er mag een kleine meetafwijking in zitten, maar grote verschillen met andere bronnen zijn een reden om door te vragen.

Wil je zekerheid, vraag dan of er een meetrapport is van een gecertificeerd meetbedrijf. In de koopovereenkomst staat vaak dat de opgegeven maten indicatief zijn; een flinke afwijking kun je achteraf daardoor moeilijk verhalen.

De oppervlakte in de BAG

In de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) staat voor elk verblijfsobject een gebruiksoppervlakte. Die wordt door de gemeente geregistreerd, vaak op basis van bouwtekeningen uit de vergunning. Zie wat is de BAG.

• De BAG-oppervlakte is de gebruiksoppervlakte van het hele verblijfsobject. Daarin kunnen ruimtes meetellen die in een advertentie apart staan, zoals een inpandige berging.
• Verbouwingen zonder vergunning, zoals een niet-gemelde uitbouw of zolderverbouwing, staan er vaak niet in.
• Kleine verschillen tussen BAG en advertentie zijn normaal. Een groot verschil kan wijzen op een rekenfout, een andere meetmethode of een onvergunde verbouwing.

Waarom het ertoe doet

• Prijs: wie verkoopprijzen vergelijkt, rekent in euro's per vierkante meter. Een paar vierkante meter verschil kan duizenden euro's schelen. Zie verkoopprijs opzoeken.
• WOZ-waarde: de gemeente gebruikt de oppervlakte bij het bepalen van de WOZ-waarde. Zie WOZ-waarde en buurtcijfers.
• Energielabel: het energiegebruik wordt per vierkante meter berekend. Zie het energielabel.
• Vergunningen: een groot verschil kan erop wijzen dat een uitbouw of opbouw niet vergund is. Zie vergunningen opzoeken.

Zo controleer je de oppervlakte

1. Vergelijk de oppervlakte in de advertentie met de gebruiksoppervlakte in de BAG.
2. Vraag de plattegrond met maten op en reken globaal na.
3. Vraag of er een meetrapport volgens de meetinstructie is.
4. Vergelijk met het taxatierapport, als dat er al is.
5. Is het verschil groot? Vraag de makelaar om uitleg voordat je biedt.

Het woningdossier toont de gebruiksoppervlakte uit de BAG, de perceelgrootte uit het Kadaster en het bouwvolume uit de 3D BAG. Zo controleer je snel of de cijfers in de advertentie kloppen.