Koopovereenkomst en bedenktijd: wat teken je bij een huis?

Mondeling akkoord is nog geen koop

Koop je als particulier een woning, dan moet de koop schriftelijk worden vastgelegd. Een mondelinge overeenstemming over de prijs, zelfs met een handdruk, is voor de koper niet bindend. Pas als jij en de verkoper de koopovereenkomst ondertekenen, is er een geldige koop. Dat staat in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek.

Wat staat er in de koopovereenkomst?

Meestal wordt een standaardmodel gebruikt dat is opgesteld door makelaarsorganisaties en de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Lees vooral deze onderdelen goed:

• Koopsom en de roerende zaken die worden overgenomen, zoals gordijnen of een keuken.
• De datum van eigendomsoverdracht bij de notaris en welke notaris dat doet.
• Ontbindende voorwaarden en hun termijnen. Zie ontbindende voorwaarden.
• De waarborgsom of bankgarantie, meestal 10% van de koopsom.
• Bijzondere bepalingen zoals een ouderdomsclausule (bij oudere woningen lagere eisen aan de bouwkundige staat), een asbestclausule of een niet-zelfbewoningsclausule. Zie verborgen gebreken.
• Het feitelijk gebruik: de woning moet geschikt zijn voor normaal gebruik als woning, tenzij iets anders is afgesproken.
• Bij een appartement: de bijdrage aan de VvE en informatie over het reservefonds. Zie een appartement kopen.

Drie dagen wettelijke bedenktijd

Na het ondertekenen heb je als particuliere koper drie dagen bedenktijd. In die tijd kun je zonder opgaaf van reden en zonder kosten van de koop afzien. De bedenktijd begint de dag nadat je een kopie van de door beide partijen getekende koopovereenkomst hebt ontvangen.

• Valt de laatste dag in het weekend of op een feestdag, dan loopt de bedenktijd door tot en met de eerstvolgende werkdag.
• Ontbinden doe je schriftelijk. Zorg dat je kunt aantonen dat je bericht op tijd is verstuurd.
• De bedenktijd geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper.
• Gebruik je de bedenktijd bij dezelfde verkoper binnen zes maanden voor dezelfde woning, dan heb je die tweede keer geen bedenktijd meer.

Inschrijving bij het Kadaster

De koopovereenkomst kan door de notaris worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Die inschrijving beschermt je tegen een aantal risico's tussen tekenen en overdracht, zoals een tweede verkoop of beslag op de woning. De bescherming geldt zes maanden. Veel notarissen doen dit standaard; vraag ernaar.

Van tekenen naar sleutels

1. Je tekent de koopovereenkomst en de bedenktijd loopt.
2. Je regelt binnen de termijn van het voorbehoud je hypotheek: aanvraag, taxatie en offerte.
3. Je stort de waarborgsom of laat een bankgarantie afgeven.
4. De notaris stelt de akte van levering en de hypotheekakte op en stuurt je een afrekening.
5. Kort voor de overdracht doe je een laatste inspectie van de woning.
6. Bij de notaris teken je de akten, de koopsom wordt betaald en je krijgt de sleutels.
7. De notaris schrijft de akte van levering in bij het Kadaster: vanaf dan ben je officieel eigenaar.

Teken nooit onder druk. Vraag de conceptkoopovereenkomst vooraf op en laat bijzondere bepalingen uitleggen door je aankoopmakelaar of de notaris.