Ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis

Wat is een ontbindende voorwaarde?

Een ontbindende voorwaarde is een afspraak in de koopovereenkomst waarmee de koop vervalt als een bepaalde gebeurtenis zich voordoet, bijvoorbeeld als je geen hypotheek krijgt. Je beroept je er dan schriftelijk op, vóór de afgesproken datum, en de koop wordt ontbonden zonder dat je de boete van meestal 10% van de koopsom verschuldigd bent.

Let op: een voorbehoud bestaat alleen als het in de koopovereenkomst staat. Wat je mondeling bij het bieden hebt gezegd, telt niet als het niet op papier komt. Zie koopovereenkomst en bedenktijd.

De meest voorkomende voorbehouden

Voorbehoud van financiering

Het bekendste voorbehoud: je kunt de koop ontbinden als je geen hypotheek krijgt voor het afgesproken bedrag en tegen de afgesproken voorwaarden. Leg vast voor welk bedrag het voorbehoud geldt, eventueel met een maximale rente en of het met Nationale Hypotheek Garantie moet. Meestal moet je met afwijzingen van één of twee geldverstrekkers aantonen dat het niet lukt.

Voorbehoud van een bouwkundige keuring

Hiermee kun je ontbinden als uit een bouwkundige keuring blijkt dat de herstelkosten boven een afgesproken bedrag uitkomen. Spreek dat drempelbedrag en de termijn vooraf af. Vaak wordt in plaats daarvan afgesproken dat de keuring vóór het tekenen plaatsvindt.

Voorbehoud van NHG

Je kunt de koop ontbinden als je hypotheek niet met Nationale Hypotheek Garantie wordt verstrekt. Dat is relevant omdat NHG een lagere rente en een vangnet bij gedwongen verkoop kan opleveren.

Andere voorbehouden

• Verkoop van je huidige woning: je koopt alleen als je eigen huis vóór een bepaalde datum verkocht is. Verkopers accepteren dit niet graag.
• Vergunning: je koopt alleen als je een omgevingsvergunning krijgt voor een geplande verbouwing, bijvoorbeeld een dakkapel. Zie dakkapel of uitbouw na aankoop.
• Taxatie: je koopt alleen als de taxatiewaarde niet lager uitvalt dan een afgesproken bedrag. Dat beperkt het risico dat je een groot gat zelf moet bijleggen.

Termijnen: de datum is heilig

Elk voorbehoud heeft een uiterste datum. Wil je ontbinden, dan moet de verkoper of zijn notaris jouw schriftelijke beroep op de voorwaarde vóór of op die datum hebben ontvangen. Ben je te laat, dan is het voorbehoud verlopen en zit je vast aan de koop, ook als de hypotheek daarna niet doorgaat.

• Spreek een realistische termijn af. Een hypotheekaanvraag met taxatie kost al snel enkele weken.
• Lukt het niet op tijd? Vraag de verkoper dan vóór het verlopen schriftelijk om uitstel. De verkoper hoeft dat niet te geven.
• Stuur je ontbinding aangetekend of per e-mail met ontvangstbevestiging, en bewaar alle stukken.

Kopen zonder voorbehoud: verstandig?

In een krappe markt bieden kopers soms zonder voorbehouden om aantrekkelijker te zijn. Dat kan, maar het risico ligt dan volledig bij jou. Krijg je je hypotheek niet rond of blijkt het huis veel slechter dan gedacht, dan kan de verkoper de boete van 10% van de koopsom eisen. Doe het alleen als je hypotheek vooraf zeker is en je de woning goed hebt laten onderzoeken.

Waarborgsom of bankgarantie

Na het tekenen vraagt de verkoper meestal een zekerheid van 10% van de koopsom, in de vorm van een waarborgsom bij de notaris of een bankgarantie. Ontbind je op tijd met een geldig voorbehoud, dan krijg je de waarborgsom terug of vervalt de bankgarantie. Kom je de koop zonder geldige reden niet na, dan kan de verkoper die zekerheid opeisen.

Dit artikel is algemene informatie. Laat de koopovereenkomst bij twijfel nalezen door een notaris, aankoopmakelaar of jurist, vooral als je voorbehouden afwijken van het standaardmodel.