Verborgen gebreken in een huis: wat zijn je rechten?

Wat is een verborgen gebrek?

Een verborgen gebrek is een gebrek dat je bij de koop niet kende en ook niet redelijkerwijs had kunnen ontdekken, en waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik als woning. Een lekkend dak, ernstig houtrot in de balklaag of een fundering die zo slecht is dat het huis verzakt, zijn voorbeelden. Normale slijtage die past bij de leeftijd van het huis valt er meestal niet onder.

De wet zegt dat de woning moet beantwoorden aan de overeenkomst: ze moet de eigenschappen hebben die je op basis van de afspraken mocht verwachten, waaronder geschikt zijn voor normaal gebruik (artikel 7:17 BW).

Meldingsplicht van de verkoper

De verkoper moet gebreken melden waarvan hij weet of had moeten weten, als die voor de koper belangrijk zijn. Denk aan een eerdere lekkage, een funderingsprobleem of een geschil met de buren. Het verzwijgen van zo'n gebrek kan de verkoper aansprakelijk maken, ook als in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule staat.

De vragenlijst die de verkoper invult, speelt hierbij een grote rol. Wat daarin staat, of juist ontbreekt, kan later bepalend zijn. Vraag de vragenlijst daarom altijd op.

Onderzoeksplicht van de koper

Tegenover de meldingsplicht van de verkoper staat jouw onderzoeksplicht. Van een koper wordt verwacht dat hij de woning goed bekijkt en informatie inwint die voor de hand ligt. Wat je had kunnen zien of opzoeken, is geen verborgen gebrek. Hoe ver die plicht gaat, hangt af van de situatie:

• Een oud huis vraagt meer onderzoek dan een nieuwbouwwoning.
• Zichtbare signalen zoals scheuren, vochtplekken of een scheve gevel verplichten je om door te vragen of een deskundige in te schakelen.
• Openbare informatie, zoals het bouwjaar, het energielabel, vergunningen en bekende funderingsproblemen in de wijk, wordt verondersteld bekend te zijn als je die makkelijk had kunnen vinden.

De meldingsplicht van de verkoper gaat in principe vóór de onderzoeksplicht van de koper: heeft de verkoper een bekend gebrek verzwegen, dan kan hij zich niet zomaar beroepen op jouw onderzoeksplicht.

Ouderdoms- en asbestclausules

• Ouderdomsclausule: bij oudere woningen staat vaak in de koopovereenkomst dat de koper weet dat de eisen aan de bouwkwaliteit lager liggen dan bij nieuwbouw, en dat de verkoper niet instaat voor bijvoorbeeld leidingen, riolering of fundering. Dat beperkt je mogelijkheden om de verkoper aan te spreken.
• Asbestclausule: bij woningen van vóór 1994 staat vaak dat er asbest aanwezig kan zijn en dat de verkoper niet aansprakelijk is voor de gevolgen. Zie asbest in huis.
• Een clausule beschermt de verkoper niet als hij een gebrek kende en het heeft verzwegen.

Gebrek ontdekt? Zo pak je het aan

1. Leg het gebrek vast met foto's, datum en eventueel een rapport van een deskundige.
2. Meld het gebrek schriftelijk bij de verkoper, binnen bekwame tijd nadat je het hebt ontdekt. In de praktijk betekent dat: zo snel mogelijk, en liefst binnen twee maanden.
3. Beschrijf wat er mis is en wat je van de verkoper vraagt, bijvoorbeeld herstel of een vergoeding.
4. Kom je er samen niet uit, schakel dan een jurist in of kijk of je rechtsbijstandverzekering dekking geeft.
5. Let op de verjaring: een vordering verjaart in principe twee jaar na je melding bij de verkoper (artikel 7:23 BW). Wacht dus niet te lang met verdere stappen.

Voorkomen is beter

De beste bescherming is grondig onderzoek vóór de koop. Laat een bouwkundige keuring doen, vraag de vragenlijst en eventuele rapporten op, en zoek de openbare gegevens van het adres uit. Wat je vooraf weet, kun je verwerken in je bod of in een voorbehoud.

Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Bij een concreet geschil hangt veel af van de feiten en de tekst van je koopovereenkomst.