Wat is mijn huis waard? Zo bereken je de woningwaarde

Marktwaarde, WOZ-waarde en vraagprijs: wat is het verschil?

• Marktwaarde: wat een koper nu waarschijnlijk betaalt bij een normale verkoop. Dit is de waarde waar het meestal om draait.
• WOZ-waarde: de waarde die de gemeente elk jaar vaststelt voor belastingen, met als peildatum 1 januari van het jaar ervoor. In een stijgende markt loopt die achter op de marktwaarde.
• Vraagprijs: de prijs waarmee de verkoper de woning aanbiedt. Dat is een keuze van verkoper en makelaar, geen waardebepaling.
• Verkoopprijs: wat er bij een eerdere verkoop echt is betaald. Die staat in het openbare register van het Kadaster.

Vijf manieren om de woningwaarde te bepalen

1. De WOZ-waarde als ondergrens

De WOZ-waarde van elke woning is openbaar en zie je gratis in het WOZ-waardeloket. Omdat de peildatum ruim een jaar terug ligt, is de WOZ-waarde in een stijgende markt meestal lager dan de marktwaarde. Gebruik hem als ondergrens en kijk vooral naar de ontwikkeling over meerdere jaren. Meer uitleg staat in WOZ-waarde en buurtcijfers.

2. De laatste verkoopprijs van de woning zelf

Is de woning eerder verkocht, dan zegt die koopsom veel, zeker als je hem corrigeert voor de prijsontwikkeling sindsdien. Het CBS publiceert een prijsindex van bestaande koopwoningen, per regio. Een koopsom van een paar jaar geleden, omgerekend met die index, geeft een redelijke indicatie. Let wel op verbouwingen of achterstallig onderhoud sinds die verkoop. Hoe je de koopsom vindt, lees je in verkoopprijs van een huis opzoeken.

3. Vergelijkbare verkopen in de buurt

Dit is de manier die makelaars en taxateurs zelf gebruiken. Zoek woningen die recent zijn verkocht in dezelfde straat of buurt, met hetzelfde type, een vergelijkbare oppervlakte en bouwperiode. Reken de verkoopprijs om naar een prijs per vierkante meter en vergelijk die met de woning die je wilt waarderen. Hoe vergelijkbaarder de woningen en hoe recenter de verkoop, hoe betrouwbaarder de uitkomst.

4. Een online waardemodel

Een waardemodel (ook wel AVM, automated valuation model) berekent de waarde met een computermodel op basis van Kadaster-transacties, woningkenmerken en vergelijkbare verkopen. Dat gaat binnen een paar seconden en is goedkoop. Een goed model geeft ook aan hoe zeker de schatting is. Het nadeel: het model kent de binnenkant van de woning niet. Een luxe keuken, een nieuwe badkamer of juist achterstallig onderhoud zie je niet terug.

5. Een taxatie door een geregistreerd taxateur

Wil je een officiële waarde, bijvoorbeeld voor een hypotheek, dan heb je een taxatierapport nodig van een geregistreerd taxateur die de woning van binnen en buiten bekijkt. Dat is de meest nauwkeurige methode, maar ook de duurste. Wanneer je een taxatie nodig hebt en wat die kost, lees je in taxatie huis: kosten en wanneer nodig.

Wat bepaalt de waarde van een woning?

• Ligging: de buurt, de straat, voorzieningen en bereikbaarheid wegen het zwaarst.
• Woonoppervlakte en type: een vrijstaande woning heeft een andere prijs per vierkante meter dan een appartement. Zie woonoppervlakte van een huis.
• Bouwjaar en staat van onderhoud: oudere woningen kunnen extra onderhoud vragen, bijvoorbeeld aan de fundering of het dak.
• Energielabel: een zuinige woning heeft lagere woonlasten en is vaak meer waard. Zie wat zegt een energielabel.
• Perceel en buitenruimte: tuin, balkon, parkeerplek en de grootte van het perceel.
• Eigendom of erfpacht: bij erfpacht betaal je canon aan de grondeigenaar, wat de waarde drukt. Zie huis met erfpacht kopen.

Zo gebruik je de woningwaarde bij het bieden

Combineer meerdere bronnen. Komen de WOZ-ontwikkeling, de omgerekende laatste koopsom, vergelijkbare verkopen en een waardemodel ongeveer op hetzelfde bedrag uit, dan heb je een stevige onderbouwing. Lopen ze sterk uiteen, zoek dan uit waarom: een verbouwing, een bijzondere ligging of juist gebreken. Hoe je die waarde vertaalt naar een bod, lees je in hoeveel bieden op een huis.

In het woningdossier van Woningdata staan de WOZ-waarden sinds 2015 en de eerdere verkoopprijzen van de woning. Met de optie woningwaarde krijg je er een actuele waarde-indicatie bij, met de vergelijkbare verkopen waarop die is gebaseerd en de laatste koopsom omgerekend naar nu. Je ziet vooraf of er voor het adres een waarde beschikbaar is.